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Grand guide pratique de la copropriété

Grand guide pratique de la copropriété

Richard Scaglione

La nouvelle bible de la copropriété

Ecrit par un praticien à destination des copropriétaires, des bénévoles impliqués dans la gestion et le contrôle d’une copropriété et des professionnels de l’immobilier, cet ouvrage est le résultat de plus de vingt ans d’expérience.
Il aborde systématiquement tous les problèmes susceptibles de se présenter dans la gestion quotidienne d’une copropriété, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une résidence.
Il présente dans le détail, avec de nombreux exemples, les modalités de fonctionnement et de contrôle des instances administratives et juridiques qui ont la responsabilité, à titre bénévole ou non, d’assurer la marche sereine et financièrement équilibrée d’une copropriété.

Le livre est organisé en huit grandes sections couvrant tous les aspects possibles de la vie en copropriété :
I. ADMINISTRATION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
II. ASSEMBLEE GENERALE
III. ASSURANCES
IV. CHARGES
V. COMPTABILITE ET CONTROLE DES COMPTES
VI. CONSEIL SYNDICAL ET LE SYNDIC DE COPROPRIETE
VII. FINANCES
VIII. TRAVAUX, ENTRETIEN ET SECURITE

A l’intérieur de chacune des sections, le lecteur trouvera une présentation exhaustive des situations susceptibles de se présenter et des solutions préconisées, aussi bien en termes juridiques que financiers ou organisationnels. Un index particulièrement précis permet de circuler facilement à travers tout l’ouvrage pour envisager les différentes questions sous la totalité de leurs conséquences (administratives, juridiques, financières).

Fruit de longues années d’expérience, cet ouvrage indispensable dépasse largement le cadre d’une simple analyse juridique pour donner à tous les copropriétaires une vue d’ensemble de leurs droits et de leurs devoirs, et à tous ceux qui gèrent, bénévolement ou non, une copropriété, tous les outils pour poursuivre sereinement leur mission.

Caractéristiques

Auteur: Richard Scaglione

Rubrique: Droit pratique - droit du travail

17cm x 24cm
518 pages
39.80 € TTC

ISBN: 9782818808450

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Table des matières

Introduction

Administration et organisation de la copropriété
100 Animaux de compagnie
200 Carnet d’entretien
210 Informations obligatoires
220 Informations complémentaires
230 Tenue et actualisation du carnet d’entretien
240 Consultation du carnet d’entretien
300 Mutations
310 Présentation générale des mutations
320 Déroulement d’une mutation de lot
321 Article 20 de la loi du 10 juillet 1965
330 Loi Carrez et autres diagnostics
331 Loi Carrez
332 Diagnostic technique amiante actualisé
333 Plomb
334 Termites
335 Gaz
336 État des risques naturels et technologiques
345 L’état daté et le pré-état daté
350 L’avis de mutation
355 L’opposition
360 Effet de la notification de la mutation
365 Les créances garanties dans le cadre d’une mutation
366 Créances exigibles
367 Cas du vendeur
368 Cas de l’acquéreur
370 Libération des fonds
380 Droit de priorité en cas de vente de parking privatif
400 Immatriculation des copropriétés – Fiche synthétique
410 Immatriculation des copropriétés
420 Fiche synthétique
500 Locations
510 Droit d’information
600 Parkings pour vélos
700 Parties communes et privatives des bâtiments
710 Les différentes catégories de parties communes et privatives
720 Les parties communes
721 Les canalisations
722 Les combles
723 La loge de gardien
724 Les balcons et terrasses
725 Les droits des copropriétaires sur les parties communes
730 Parties communes spéciales
735 Droit de jouissance sur une partie commune
740 Travaux sur une partie commune grevée d’un droit de jouissance
745 Appropriation de parties communes
750 Responsabilité du syndicat des copropriétaires
760 Les parties privatives
765 Définition
766 Parties privatives les plus usuelles
767 Parties privatives en regard de la jurisprudence
768 Division de lots privatifs
800 Personnel, gardien, concierge
810 Généralités
820 Amplitude de travail
825 Astreinte de nuit
830 Rémunération du personnel
835 Travaux spécialisés et qualifiés
840 Congés annuels
845 Suppression du poste de gardien ou concierge
850 Responsabilité du syndic
900 Règlement de copropriété
910 Contrat de départ
920 Modification du règlement de copropriété
921 Incidences de la modification du règlement sur les mutations
925 Adaptation des règlements de copropriété
930 Le sol en copropriété
940 Analyse d’un règlement de copropriété
941 Introduction
942 Les servitudes
943 État descriptif de division (EDD)
944 Informations sur les tantièmes de copropriété et de charges
945 Parties communes
946 Parties privatives
950 La destination de l’immeuble
951 Les principales destinations
952 Immeuble à usage exclusif d’habitation
953 Immeuble d’habitation avec dérogation d’usage professionnel
954 Usage mixte
955 Usage professionnel ou usage commercial déterminé
956 Enseignes et plaques professionnelles
960 Droits et obligations des propriétaires et occupants
965 Modifications, subdivisions, réunions
970 Travaux effectués par les copropriétaires
975 Occupation
980 Changement d’affectation
990 Bruits, nuisances sonores
995 Sanctions pour troubles de voisinage
1000 Jardins à jouissance privative
1010 Garages et box
1015 Locations et locations meublées
1020 Sanction pour non-respect de la destination de l’immeuble
1025 Clause d’aggravation des charges
1030 Exemples de clauses d'aggravation des charges
1035 Clauses pénales
1040 Clauses illicites
1050 Charges communes
1055 Les frais et dépenses d’administration et de gestion commune
1060 Répartition des charges communes
1065 Règlement des charges, provisions, fonds de prévoyance et garantie
1100 Le syndicat des copropriétaires
1150 Les syndicats secondaires
1155 Objet du syndicat secondaire
1160 Assemblées générales
1165 Conseil syndical
1175 Modification du règlement de copropriété
1200 SHON et SHOB, surface de plancher, emprise au sol
1210 Surface de plancher
1215 Définition de l’emprise au sol
1220 Suppression du COS

L’assemblée générale
2000 Généralités
2005 Convocation de l’assemblée générale de la copropriété
2010 Principes généraux
2020 Destinataires de la convocation
2025 Cas des époux copropriétaires
2030 Modalités d’envoi de la convocation
2035 Délai de convocation
2040 Délai de convocation réduit
2045 Sanction en cas de non-respect du délai
2050 Informations et pièces à joindre aux convocations
2051 L’indication du lieu de la réunion
2052 L’indication de la date et de l’heure de la réunion
2053 L’indication de l’ordre du jour
2054 Modalités de consultation des pièces justificatives des charges
2060 Les projets de résolutions
2061 Cas général
2062 Les travaux
2065 Les projets de résolutions émis par les copropriétaires
2100 Majorités des articles 24, 25, 25-1 et 26
2110 Précisions sur la notion de quorum
2115 Les tantièmes de copropriété et de charges
2120 Les différentes majorités
2125 Majorité de l’article 24
2126 Principales résolutions à voter à l’article 24
2130 Majorité de l’article 25
2131 Cas général
2132 Cas particulier : l’article 25-1
2133 Principales résolutions à voter à l’article 25
2134 Principales résolutions éligibles au vote à l’article 25-1
2140 Majorité de l’article 26
2145 Principales résolutions à voter à la majorité de l’article 26
2150 Article 26 dernier alinéa – Unanimité
2151 Cas où l’unanimité est requise
2200 L’ordre du jour de l’assemblée générale : les résolutions
2210 Principes généraux
2220 Formalisme concernant les demandes des copropriétaires
2230 Sanctions en cas de manquement aux règles légales
2240 Composition de l’ordre du jour
2245 Les questions administratives
2250 Les travaux
2255 Autres questions mises à l’ordre du jour
2260 Analyse des résolutions contenues dans la convocation
2300 L’organisation de l’assemblée générale
2310 Les mandats
2320 Principes de représentation
2330 Nombre de pouvoirs
2340 Personnes pour lesquelles les délégations sont prohibées
2350 Pouvoirs en blanc
2360 Cas des indivisions
2370 Cas des époux
2380 Sanction pour non-respect des règles de représentation
2400 Feuille de présence
2410 Généralités
2420 Mentions que la feuille de présence doit contenir
2430 Communication de la feuille de présence
2500 Le bureau de l’assemblée générale
2510 Désignation du président de l’assemblée générale
2512 Rôle du président de l’assemblée générale
2515 Les scrutateurs
2516 Rôle des scrutateurs
2520 Le secrétaire de séance de l’assemblée générale
2521 Rôle du secrétaire de séance
2600 Le procès-verbal de l’assemblée générale
2610 Généralités
2615 Les décisions abusives
2620 Cas où l’assemblée peut revenir sur le vote d’une décision
2625 Modalités de vote des décisions et retranscription
2626 Modalités pratiques de vote
2627 Réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire
2630 Mentions concernant le vote à porter sur le procès-verbal
2635 Validité du procès-verbal
2640 Irrégularité du procès-verbal
2645 Conséquences du non-respect des mentions obligatoires
2650 Signature du procès-verbal
2655 Registre des procès-verbaux
2660 Exemple de procès-verbal (résumé)
2700 Notification des décisions de l’assemblée générale et recours
2710 Notification du procès-verbal
2711 Personnes pouvant notifier
2712 Délai pour notifier
2713 Forme de la notification et conséquences
2800 Contestation des décisions d’une assemblée générale
2810 Copropriétaires pouvant contester et délai de recours
2820 Cas particuliers relatifs à certains collectifs de copropriétaires
2830 Procédure de contestation
2900 Les prescriptions
2910 Principes généraux
2920 Les délais de prescription
2925 Suspension et interruption du délai de prescription
2930 Les causes de suspension et d’interruption
2940 La prescription de 2 mois
2950 La prescription de 5 ans (de droit commun)
2960 La prescription de dix ans sur les actions personnelles
2965 La prescription de 10 ans sur les actions réelles
2970 Prescription acquisitive ou usucapion

Les assurances
3100 Assurance « dommages-ouvrage »
3110 Présentation générale
3111 La garantie décennale
3112 La garantie de parfait achèvement
3113 La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale
3120 Dommages-ouvrage, assurance à frais avancé et de recours
3130 Dommages couverts par la garantie décennale
3131 Atteinte à la solidité
3132 Impropriété de l’ouvrage à sa destination
3133 Exclusions du champ d’application de l’assurance
3134 Les désordres évolutifs
3140 Procédure de déclaration du sinistre
3150 Délais légaux concernant la gestion des sinistres
3200 Assurance multirisque immeuble
3210 Généralités
3220 Analyse d’une prime d’assurance multirisque
3230 Principe absolu quant à l’indemnisation par l’assurance
3240 Biens systématiquement non garantis
3245 Cas où la garantie ne joue pas
3250 Contrats particuliers
3255 Contrat d’assurance « À Périls Dénommés »
3260 Contrat d’assurance « Tous Risques Sauf »
3265 Cas de l’assurance « Propriétaire non occupant »
3270 Responsabilité civile des membres du conseil syndical
3275 Défense et recours - Protection juridique
3280 Les principales garanties des contrats multirisques
3285 Dégât des eaux
3286 La convention CIDRE
3287 La convention Cide Cop
3290 Garantie vol
3291 Frais et pertes divers
3292 Pertes indirectes
3295 Déclaration du sinistre
3300 Réponses possibles de l’assureur
3305 L’expert d’assuré
3310 La vétusté
3320 Garantie valeur à neuf
3330 Les franchises
3335 Résiliation du contrat pour "majoration supérieure à l'indice"
Les charges
4100 Charges relevant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
4110 Présentation générale
4120 Les charges communes générales
4130 Les charges administratives
4131 Les honoraires du syndic
4132 Les assurances multirisques et responsabilité civile
4133 Les frais d’assemblées générales
4140 Les charges concernant les gardiens
4150 Les charges d’électricité
4160 Les charges d’entretien et de réparations sur les parties communes
4165 Les charges d’entretien des espaces verts
4170 Impôts et taxes
4175 Interphones et digicodes
4180 Nettoyage
4185 Procédures judiciaires
4186 Cas particulier d’un procès opposant un copropriétaire au syndicat
4190 Vide-ordures
4200 Les charges communes spéciales
4210 Généralités
4211 Antennes analogiques et paraboliques
4212 Ascenseurs
4213 Chauffage
4214 Eau froide
4215 Eau chaude collective
4216 Piscine
4220 Cas particuliers
4225 Les balcons et terrasses
4230 Escaliers
4235 Garages, box et parkings en sous-sol
4240 Parkings extérieurs
4245 Répartition des charges par bâtiment
4250 Locaux indépendants
4255 Particularités concernant la répartition des charges
4260 L’action en révision
4265 L’action en nullité
4300 Recouvrement des charges
4310 Généralités
4320 Procédure amiable de recouvrement des charges
4325 Procédure contentieuse de recouvrement des charges
4330 Personnes pouvant faire l’objet d’une procédure
4331 Cas des époux
4332 Lot en indivision
4333 Lot grevé d’usufruit
4335 Points à vérifier avant toute action contentieuse
4340 L’injonction de payer
4345 L’hypothèque
4350 La saisie immobilière
4355 Les juridictions compétentes
4360 Sanctions possibles
4365 Frais de procédure
4370 Frais dus à des intervenants extérieurs
4400 Réduction des charges
4410 Les charges non maîtrisables
4420 Les charges maîtrisables
4425 Généralités sur le contrôle des contrats
4430 Contrats sur lesquels porteront les actions
4431 Contrat d’ascenseurs
4432 Contrat d’assurance multirisque
4433 Le poste chauffage
4434 Contrat des compteurs d’eau
4435 Contrat d’entretien des espaces verts
4436 Contrat d’entretien des parties communes
4437 Contrats de portes de garages, de portail et de coupe-feu
4438 Contrat de dératisation
4439 Dépenses d’électricité

La comptabilité et le contrôle des comptes
5100 Comptabilité de base en copropriété
5110 Principes de base de la comptabilité
5115 Règles comptables applicables aux copropriétés
5116 Durée de l’exercice comptable
5117 Principe de la comptabilité d’engagement
5118 Charges et produits des opérations courantes et exceptionnelles
5119 L’individualisation des exercices
5120 La comptabilité en partie double
5125 Les principaux comptes utilisés en copropriété
5126 Les avances
5127 Les provisions
5130 Les fournisseurs
5131 Les copropriétaires
5132 La classe 46 « Débiteurs et créditeurs divers »
5133 La classe 47 « Comptes d’attente »
5134 Les comptes de régularisations
5135 Les comptes financiers
5136 Les comptes de charges
5137 Les comptes de produits
5200 Annexes comptables
5210 Annexe 1 : État financier après répartition
5220 Annexe 2 : Compte de gestion général de l’exercice clos
5230 Annexe 3 : Compte de gestion pour opérations courantes
5240 Annexe 4 : Compte de gestion pour travaux
5250 Annexe 5 : État des travaux
5300 Vérification de la comptabilité et de la gestion de la copropriété
5310 Présentation générale
5320 Opérations de contrôle concernant les factures
5330 Vérification des factures et justificatifs
5340 Vérification du paiement des factures
5345 Contrôle du versement des recettes par les locataires
5350 Contrôle de l’état financier, des dettes et des créances
5355 Contrôle de l’état de rapprochement
5360 État des procédures judiciaires
5365 Contrôles complémentaires

Le conseil syndical et le syndic de copropriété
6100 Le conseil syndical
6110 Généralités
6120 Désignation des membres du conseil syndical
6125 Principes
6130 Personnes non éligibles au conseil syndical
6135 Modalités de désignation des membres du conseil syndical
6140 Membres suppléants
6145 Cas particuliers
6146 Carence de conseil syndical
6147 Démission d’un membre du conseil syndical
6148 Révocation d’un membre du conseil syndical
6150 Élection du président du conseil syndical
6155 Organisation interne et fonctionnement du conseil syndical
6160 Rôle du conseil syndical
6165 Mission de contrôle exercée par le conseil syndical
6170 Assistance du conseil syndical au syndic de copropriété
6175 Préparation de l’assemblée générale
6180 Prérogatives du conseil syndical
6185 Délégation de l’assemblée générale
6190 Responsabilité du conseil syndical
6200 Le syndic de copropriété
6210 Généralités
6215 Désignation du syndic
6220 Le syndic non professionnel, dit « bénévole »
6230 Majorités nécessaires pour la désignation du syndic
6240 Syndic judiciaire
6245 Administration provisoire
6250 Mandataire ad hoc
6251 Statut du mandataire ad hoc
6252 Mission du mandataire ad hoc
6255 Mise en cause de la responsabilité du syndic
6260 Révocation du syndic - Démission
6265 Changement de syndic : passation des pouvoirs
6270 Le contrat du syndic
6275 Généralités
6280 Liste des prestations contractuelles avant la loi ALUR
6281 Prestations comprises dans les honoraires de base
6282 Prestations non comprises dans les honoraires de base
6285 Analyse du contrat de syndic
6300 Les obligations du syndic
6310 Administration de l’immeuble - Principes généraux
6320 Aspect technique opérationnel de la mission de syndic
6330 Rôle du syndic dans les actions judiciaires

Les finances
7100 Avances de trésorerie
7110 Avances permanentes de trésorerie
7120 Avances pour travaux
7125 Cas particulier de paiement différé des travaux d’amélioration
7130 Avances de trésorerie à caractère ponctuel
7140 Différence entre les provisions sur charges et les avances
7200 Budget prévisionnel
7210 Généralités
7215 Stratégie à suivre pour élaborer le budget prévisionnel
7220 Versement des provisions
7230 Analyse du budget prévisionnel
7235 Analyse d’un exemple de budget prévisionnel
7240 Dépenses exclues du budget prévisionnel
7250 Taux de TVA
7300 Emprunts collectifs
7310 Règle de base
7320 Emprunts n’exigeant pas l’unanimité
7325 Cautionnement

Les travaux, l'entretien et la sécurité
8100 Diagnostic technique global
8110 Loi sur la transition énergétique
8115 Fonds de travaux
8120 L’audit énergétique
8130 Anticiper sur les travaux d’entretien
8200 Ascenseurs
8210 Information concernant la loi SAE
8220 Mise en conformité des ascenseurs avant le 3 juillet 2018
8230 Coût des contrats d’ascensoriste
8240 Changement d’ascensoriste
8300 Chauffage
8310 Les différents types de contrats de chauffage
8320 Les frais individuels de chauffage
8330 Autres frais de chauffage
8340 Les répartiteurs de chaleur
8350 Les périodes de chauffage et températures légales
8400 Étanchéité
8500 Extincteurs et blocs de secours
8510 Les extincteurs
8520 Les blocs de secours
8530 Les plans d’accès
8540 Cas particulier des immeubles de grande hauteur (IGH)
8600 Loi Châtel
8700 Maître d’ouvrage, Maître d’ouvrage délégué, Maître d’oeuvre
8710 Maître d’ouvrage en copropriété
8720 Maître d’ouvrage délégué ou mandataire en copropriété
8730 Maître d’oeuvre
8740 Syndic et maîtrise d’oeuvre
8800 Ravalement
8810 Aspect technique du ravalement
8820 Aspect juridique du ravalement
8900 Réception des travaux, livraison et prise de possession
8910 La livraison de l’ouvrage
8915 La réception des travaux

Index

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La presse en parle

"Vous saurez tout sur la gestion d'une copropriété
Administration et organisation, assurances et charges, comptabilité, contrôle des comptes, travaux, entretien, conseil et syndic... Sur quelque 470 pages, Richard Scaglione a réalisé un véritable document utile pour tous les copropriétaires avertis et surtout néophytes. Cinq ans de travail, dont deux ans d'écriture auxquels s'ajoute une année de relecture ont été nécessaires à ce Fréjusien pour rédiger le «Grand guide pratique de la copropriété».
/.../
Une véritable bible de la copro...
/.../
Des canalisations aux combles, des parties privatives aux
parties communes, du plomb aux termites sans oublier
les nuisances sonores et les sanctions pour troubles de
voisinage : tous les cas de figure sont recensés avec
minutie. Chaque problème à sa réponse...
/.../"

Var Matin - 22/06/2016