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Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine

Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine

Jean Aulagnier

La gestion de patrimoine est à la recherche de tous les instruments qui permettent l'optimisation des objectifs patrimoniaux des ménages. À cet égard, il est clair aujourd'hui que le conseil patrimonial ne saurait se limiter au choix des placements, c'est-à-dire à une approche exclusivement économique. L'ouvrage montre qu'il est de plus en plus nécessaire de maîtriser les techniques juridiques et fiscales qui peuvent être mises au service de l'organisation patrimoniale.

Parmi celles-ci, le démembrement de propriété (diviser le droit de propriété en usufruit et nue-propriété) occupe une place grandissante compte tenu de son intérêt dans le cadre de stratégies patrimoniales, familiales ou non.

Rédigé par l'un des plus grands spécialistes de la gestion de patrimoine, ce deuxième volume de la collection Droit et Institut Notarial du Patrimoine, publiée à l'initiative de cette institution, est le premier ouvrage de référence en la matière. Utile quelle que soit l'importance du patrimoine géré, abondamment illustré d'exemples, il servira tout autant aux particuliers soucieux d'optimiser la gestion de leur patrimoine, qu'aux professionnels (notaires, avocats, agents d'assurances, conseils en patrimoine notamment) désirant être au fait des plus récents développement d'une discipline en rapide évolution.

Caractéristiques

Auteur: Jean Aulagnier

Rubrique: Patrimoine

17 x 25 cm, Br.
272 pages
51.80 € TTC

ISBN: 2840012588

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Indisponible

51.80 €

Table des matières

Préface
Avant-propos
Introduction

Première Partie : DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ - DÉFINITION, ÉVALUATION

Chapitre 1 - Les éléments constitutifs du droit de propriété




I. La nue-propriété




1. Les droits du nu-propriétaire
2. Les pouvoirs de disposition du nu-propriétaire



II. L'usufruit




1. Les droits de l'usufruitier
2. Les pouvoirs de disposition de l'usufruitier



Chapitre 2 - La fin du démembrement de propriété




I. Les causes normales de cessation du démembrement de propriété




1. L'usufruit un droit essentiellement viager
2. L'arbitrage d'un actif démembré



II. Les causes atypiques de cessation du démembrement




1. La renonciation à usufruit
2. La conversion de l'usufruit en rente viagère



Chapitre 3 - Évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété




I. Évaluation financière




1. Évaluation de l'usufruit
2. Évaluation de la nue-propriété
3. Les facteurs déterminants de la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété
4. L'égalisation des taux actuariels de rentabilité



II. Évaluation fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété




1. Les mutations à titre gratuit : l'article 762 du CGI
2. Les mutations à titre onéreux



III. Les difficultés pratiques nées des écarts entre valeur financière et valeur fiscale




1. Mutation à titre gratuit suivie d'une mutation à titre onéreux
2. Mutation à titre onéreux suivie d'une mutation à titre gratuit



Deuxième Partie : DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ- STRATÉGIES PATRIMONIALES


Chapitre 1 - Démembrement de propriété - Stratégies patrimoniales familiales




I. Stratégies patrimoniales familiales transmissives




1. Fondement théorique des stratégies transmissives
2. Applications pratiques - Étude de cas
3. Les limites résultant de l'article 751 du CGI



II. Stratégies familiales de valorisation du patrimoine - Une défiscalisation intelligente




1. Donation temporaire d'usufruit
2. Acquisition temporaire d'usufruit, financement de la nue-propriété par emprunt



Chapitre 2 - Démembrement de propriété et stratégies non familiales




I. Portage d'usufruit et vente de la nue-propriété




1. Une version du viager occupé
2. La prépropriété
3. Déduction des gros travaux du revenu global - Un stratégie de portée limitée



II. Portage de la nue-propriété et vente de l'usufruit




1. Situation patrimoniale : un patrimoine éclaté
2. Stratégie : la réunion des patrimoines



III. Cession simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété




1. Le marché des SCPI en démembrement de propriété
2. Acquisition en démembrement de propriété de titres financiers



Troisième Partie : LA GESTION FISCALE DE LA PROPRIÉTÉ DEMEMBRÉE


Chapitre 1 - L'impôt sur les revenus immédiats




I. La situation de l'usufruitier


II. La situation du nu-propriétaire




1. Les charges déductibles de ses « autres » revenus fonciers
2. Les charges déductibles du revenu global



III. Réduction d'impôt et démembrement de propriété



Chapitre 2 - L'impôt de solidarité sur la fortune




I. Principe général d'imposition


II. Les exceptions au principe d'imposition




1. Les exceptions de l'article 885 G
2. Le cas particulier prévu par l'article 885 O quinquies du CGI



III. Le risque de double imposition



Chapitre 3 - L'impôt sur les revenus futurs (plus-values)




I. Les plus-values immobilières




1. L'imposition des plus-values lors du démembrement de la propriété
2. L'imposition des plus-values en cas de cession de la propriété démembrée
3. Cession de la pleine propriété après réunion de l'usufruit à la nue-propriété
4. Cession de la pleine propriété après réunion de l'usufruit à la nue-propriété en raison de l'acquisition de l'usufruit par le nu-propriétaire ou la donation de l'usufruit au nu-propriétaire



II. Plus-values mobilières




1. Le régimes fiscal des titres de propriété (actions et parts de sociétés)
2. Le régime d'imposition des plus-values réalisées par le nu-propriétaire de titres obligataires



Conclusion
Annexe 1 : Table d'espérance de vie 1988 - 1990
Annexe 2 : Programmation calculatrice HP 17 B II, Évaluation usufruit nue-propriété

Bibliographie

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La presse en parle

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