Les nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son patrimoine et réduire ses impôtsLes nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son patrimoine et réduire ses impôts

Les nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son patrimoine et réduire ses impôts

28,80 €

ISBN : 9782818809433

Face au sévère durcissement de la fiscalité du patrimoine, la location meublée fait désormais figure d'oasis préservée pour l'investissement immobilier.

Comment, grâce à cet environnement fiscal privilégié :
- constituer et développer un patrimoine immobilier ;
- bénéficier de revenus locatifs très peu, voire pas du tout fiscalisés ;
- diminuer le montant de son impôt ;
- assurer la sécurité financière de sa retraite ;
- prévoir une transmission "indolore" à ses enfants...

Intégrant les nouvelles dispositions de l'IFI et illustré de nombreux conseils et exemples pratiques, cet ouvrage, écrit par un avocat spécialisé, livre toutes les clés pour optimiser et réussir votre investissement.

Augmenté d'un index détaillé qui en facilite l'utilisation, il constitue pour le particulier comme pour le professionnel l'outil indispensable pour profiter pleinement de la dernière niche fiscale immobilière.

Caractéristiques

Auteur: Jean-louis Le Boulc'h

Rubrique: Patrimoine

16 x 24 cm, Br.
264 pages
28.80 € TTC

ISBN: 9782818809433

Table des matières

INTRODUCTION .
1. La location meublée: un statut fiscal singulier
2. L'adjonction de meubles aux logements affecte la qualification fiscale de l'activité
3. Les locations meublées occasionnelles relèvent désormais des bénéfices industriels et commerciaux
4. Vers une évolution du statut fiscal de la location meublée ?
5. La location meublée professionnelle : un statut devenu marginal

CHAPITRE 1 : Loueur en meublé : une définition à facettes multiples

SECTION 1 – Des situations très diverses

SECTION 2 – Des locations susceptibles d'être consenties directement ou indirectement
1. Les propriétaires qui louent directement des locaux meublés
2. Les propriétaires qui recourent aux services d'une agence immobilière
3. Les propriétaires de locaux nus assimilés à des loueurs en meublé ou à des exploitants para-hôteliers
4. Les propriétaires qui louent des locaux d'habitation assortis de la fourniture de prestations hôtelières
5. Les personnes associées d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés

SECTION 3 – Des locaux entièrement et suffisamment meublés

SECTION 4 - Une qualification réservée à la location de locaux d'habitation
4.1. Locaux d'habitation ou locaux à usage d'habitation ?
4.2 - La durée de la location : un critère sans incidence

SECTION 5 – L’exigence d’un contrat de location

CHAPITRE 2 : Le statut juridique des loueurs en meublé
1. Un statut locatif particulier pour les locations consenties à usage d'habitation principale
2. Les autres locations : des règles durcies par la Loi ALUR
3. La transformation de locaux d’habitation en logements meublés

CHAPITRE 3 : Les loueurs en meublé non professionnels
1 Les loueurs en meublé exonérés
2 Les loueurs en meublé non professionnels "classiques" (LMNP)
3. Les loueurs en meublé qui réalisent un investissement Censi-Bouvard
4. Les loueurs en meublé indirects

CHAPITRE 4 : Le statut LMP : désormais réservé aux véritables professionnels
1. Condition d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés
2. Seuil de recettes annuelles de 23.000 €
3. Comparaison des recettes avec les revenus d’activité
4. Les mesures transitoires
5. La situation particulière des micro-loueurs qui remplissent les conditions du "professionnalisme"

CHAPITRE 5 : La fiscalité du loueur en meublé : règles générales

SECTION 1 - L’appartenance à la famille des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

SECTION 2 - La comptabilisation des recettes

SECTION 3 - L'acquisition des immobilisations
1. Le traitement comptable et fiscal des frais d'acquisition d'immobilisation
2. L'enregistrement comptable et fiscal des immobilisations
3. Des immobilisations réparties par composants

SECTION 4 - Le traitement fiscal des amortissements
1. La faculté de procéder à la déduction comptable des amortissements
2. Des amortissements dont la déduction fiscale est encadrée
3. L'incidence de la réintégration des amortissements sur le traitement fiscal des plus-values
4. Censi-Bouvard : des amortissements dont la déduction fiscale est définitivement interdite

SECTION 5 - La taxation des plus-values

SECTION 6 - La détermination du résultat fiscal des loueurs en meublé non professionnels relevant d’un régime réel d’imposition

SECTION 7 - Le sort des déficits fiscaux

SECTION 8 - La taxation des petits logements à fort loyer

CHAPITRE 6 : Les règles fiscales propres aux loueurs en meublé non professionnels
1. Des déficits fiscaux non imputables sur le revenu global
2. Des plus-values taxées comme celles des particuliers
3. Le cas particulier des amortissements relatifs aux investissements Censi-Bouvard
4. Le cas particulier des micro-loueurs

CHAPITRE 7 : Les règles fiscales propres aux loueurs en meublé professionnels
1. Des déficits fiscaux imputables sur le revenu global
2. Des plus-values professionnelles, mais susceptibles d'être exonérées
3. Des plus-values à long terme susceptibles d'être exonérées
4. Des plus-values dont la taxation peut être reportée
5. Des plus-values dont l'imposition peut être reportée, puis exonérée
6. La situation des non-résidents

CHAPITRE 8 : Le changement de statut fiscal
SECTION 1 - Les conséquences fiscales de la perte du statut LMP
SECTION 2 - Plus-values : la perte de l'exonération attachée au statut LMP

CHAPITRE 9 : La réduction d'impôt Censi-Bouvard
1. Présentation du dispositif
2. Investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt
3. Conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal
4. Réduction d'impôt : les modalités de calcul
5. Une réduction d’impôt dont le taux varie selon la date d’acquisition du logement
6. Un avantage fiscal réparti sur 9 ans
7. La non déductibilité des amortissements

CHAPITRE 10 : Une nouvelle réduction d'impôt en cas de réhabilitation de résidence de tourisme

CHAPITRE 11 : Contribution Economique Territoriale et autres impôts locaux

SECTION 1 - La contribution économique territoriale (CET)
1. Le principe de l'assujettissement
2. Les cas d'exonération prévues par la loi
3. Le plafonnement par la valeur ajoutée
4. L'assujettissement des loueurs en meublé à la cotisation minimale

SECTION 2 - La Taxe Foncière sur les propriétés bâties
1. Le principe de la taxation
2. Les constructions nouvelles peuvent bénéficier d'une exonération temporaire
3. Une possibilité d'exonération pour certaines formules d'hébergement temporaire

SECTION 3 - La taxe d'habitation
1. Une taxe due par l'occupant du logement meublé
2. Les cas où la taxe d'habitation peut être acquittée par le loueur en meublé
3. L'occupation ou la disposition - même temporaire - de meublés de tourisme par leur propriétaire rend exigible la taxe d'habitation
4. Une exonération possible pour certaines formes d'hébergement temporaire

SECTION 4 - La taxe de séjour

CHAPITRE 12 : L'assujettissement à la TVA du loueur en meublé

SECTION 1 - Le principe de l'exonération et ses exceptions

SECTION 2 - Les obligations déclaratives

SECTION 3 - L’assujettissement des résidences de tourisme classées

SECTION 4 - La fourniture de prestations para-hôtelières

SECTION 5 - Les taux de TVA applicables
1. La location d'une quote-part de locaux de services
2. La location simultanée d'emplacements de stationnement

SECTION 6 - La nécessité d’établir des factures avec mention de la TVA

SECTION 7 - La régularisation de la TVA
1. Le principe de la régularisation
2. La dispense de régularisation de la TVA

SECTION 8 - Les risques de remise en cause
1. Les résidences de tourisme classées
2. Prestations d’hébergement assorties de services hôteliers
3. Le piège de la franchise en base

CHAPITRE 13 : De l'ISF à l'IFI (Iimpôt sur la fortune immobilière)

SECTION 1 - Le cas où l'activité est exercée à titre individuel

SECTION 2 - Le cas où l'exploitation locative est assurée par une société

CHAPITRE 14 : La transmission de l'activité locative

SECTION 1 - L’exonération des trois quarts de la valeur des biens (pacte Dutreil) : des conditions difficiles à satisfaire

SECTION 2 - La déductibilité des droits de succession

CHAPITRE 15 : Location meublée et charges sociales
1. Assiette et taux de cotisations pour 2019
2. L’intérêt d’une couverture sociale
3. L'assujettissement des associés de sociétés aux cotisations sociales

CHAPITRE 16 : L'intérêt de créer une société
1. La Société Civile Immobilière : une formule à éviter
2. Le recours à l’EURL : une solution souvent provisoire
3. La SARL de famille : une structure ad'hoc
4. Le recours – délicat – à la Société en Nom Collectif

CHAPITRE 17 : Bail et rapports locatifs : les nouvelles règles applicables
1. La location meublée est consentie à usage d'habitation principale du locataire
2. Liste du mobilier
3. Congé et renouvellement du bail
4. Des locataires âgés mieux protégés
5. L'interdiction de cession ou de sous-location du bail meublé
6. Le schéma de la colocation
7. Litiges relatifs à l'exécution du bail
8. Des clauses regardées comme abusives
9. Locations saisonnières : les meublés de tourisme
10. Les modifications apportées par la loi Macron
11. Un nouveau cadre : le bail mobilité

CHAPITRE 18 : Les principaux pièges à éviter
1. La qualification juridique de la location meublée
2. Censi-Bouvard : le respect du délai de location en cas d'acquisition en l'état futur d'achèvement
3. Les contrats de location assortis d'une clause recettes
4. La charge du renouvellement des meubles
5. La fourniture des services hôteliers

CHAPITRE 19 : Les clefs pour jouer gagnant

SECTION 1 : Identifier clairement ses objectifs

SECTION 2 : Etre attentif à l'environnement locatif

SECTION 3 : Investir dans une résidence avec services : attention au choix du support immobilier
1. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)
2. Les résidences pour personnes âgées non dépendantes (résidences seniors)
3. Les résidences pour étudiants
4. Les résidences de tourisme classées

CHAPITRE 20 : Les questions les plus fréquemment posées

Les 9 règles d'or de l'investissement locatif

AVERTISSEMENT
ANNEXES
INDEX

La presse en parle
"Grâce à la location meublée on peut se constituer et développer un patrimoine immobilier en franchise d'impôt sur le revenu ; bénéficier de plus values exonérées... Traitant de toutes les questions juridiques, comptables, sociales que rencontre le propriètaire qui investit dans un bien loué meublé, rédigé tant pour les particuliers que pour leurs conseils, cet ouvrage est vraiment indispensable pour profiter pleinement de la dernière niche fiscale immobilière." Investissement Conseils - 31/07/2003 "/.../ Nombreux exemples et conseils pratiques pour profiter pleinement de c dispositif." Sud Ouest - 12/11/2004 "/.../ l"indispensable vade-mecum /.../" Confortique Magazine - 01/12/2004 "/.../ indispensable pour profiter pleinement de la dernière niche fiscale immobilière." Mobilium - 01/12/2004 "Les exigences du statut de loueur en meublé La location d'un appartement ou d'une maison meublée est très à la mode chez les gestionnnaires de patrimoine qui vantent sa souplesse juridique /.../ La conséquence de cet engouement pour la location de meublés est un afflux d'offres d'investissements et de montages juridiques acrobatiques que le fisc se fera un plaisir de démanteler. "En tant qu'avocat spécialiste de droit fiscal, je refuse environ six dossiers sur sept que me soumettent mes clients, car ils me paraissent fiscalement dangereux", raconte Jean-Louis Le Boulc'h, par ailleurs auteur d'un ouvrage sur la question (La Location meublée, règles et avantages, Maxima, 2004). /.../" Le Monde - Isabelle Rey-Lefebvre - 25/04/2005 "La location meublée passée au révélateur. /.../ son auteur /.../ avance que l'investissement en meublé n'est plus un Livre de "pure defiscalisation" mais un Livre de gestion patrimoniale et d'optimisation fiscale qui répond aux préoccupations de chacun sur les retraites. /.../" Informations Rapides de La Copropriété - 01/04/2005 "/.../ L'indispensable vade mecum pour profiter de la dernière niche fiscale immobilière." Les Nouvelles Fiscales - Lamy - 01/04/2005 "Immobilier locatif : le meublé est-il encore intéressant ? /.../ "Un tel registre [des immobilisations] est obligatoire pour déduire la taxe foncière, les intérêts d'emprunts et les amortissements des actifs, immeubles et meubles", prévient M° Jean-Louis Le Boulc'h, avocat et auteur d'un guide sur la location meublée. /.../ "Certains greffes des tribunaux de commerce refusent d'immatriculer les loueurs en meublé, car ils considèrent cette activité