Locations immobilières: ce que le bailleur doit savoir

Locations mmobilières : ce que le bailleur doit savoir

19,80 €

ISBN : 9782818811177

Auteurs: Vinber Vincent
15,5cm x 22cm
196 pages

Vous désirez acheter un bien immobilier pour le louer en nu, meublé ou en colocation ? Vous avez raison, c’est l’occasion de vous constituer un solide patrimoine, d’en tirer parfois rapidement de bons revenus complémentaires ou de vous permettre d’importantes plus-values à la revente.

Mais attention : si beaucoup de livres vous présentent l’investissement locatif comme un mine d’or, la réalité peut être tout autre.

Après plus de trente années consacrées à gérer des locations immobilières de tous types, je souhaite vous faire part de mon expérience dans ce domaine.

Être bailleur ne peut pas s’improviser, et ce livre a pour objectif principal de vous alerter sur les possibles contraintes et désagréments de cette activité, non pas pour vous décourager d’investir mais bien au contraire pour vous permettre de maîtriser tous les paramètres de cette activité et vous préparer en cas de problèmes : dégradations, défaut de paiement, démêlés judiciaires, imbroglio administratif, fiscalité…

Lisez donc ce livre pour mieux vous préparer à gérer votre entreprise, car investir dans l’immobilier est une démarche d’entrepreneur, et en tant que telle, elle ne saurait s’improviser. Si ce livre relate bien des mauvaises expériences, ne vous découragez pas car vous y trouverez aussi beaucoup de conseils très pratiques. Se préparer au pire et encadrer solidement son rôle de bailleur, c’est profiter pleinement de la réussite de ses investissements lorsque tout se passe comme prévu.

 

Table des matières

Introduction. 5

Pas simple de se loger en France. 5

I - Acheter un logement pour le louer 8

1 - L’intérêt d’une opération d’investissement locatif 9

2.  Acheter 10

a. Le prêt bancaire. 12

Incidence du taux et de la durée sur les montants à payer. 15

e. Les dispositifs d’aide gouvernementaux. 16

g. - La valse des lois. 20

h.- La concurrence des autres bailleurs. 22

3. Vendre. 25

II - Les bases de la location. 27

1.- La durée de la location. 27

2. Le type de location et les régimes juridiques. 28

a.  La location nue. 29

Le bail de location nue. 29

b.  La location meublée. 38

Le bail meublé. 39

Bail meublé pour une personne. 41

c. La colocation. 49

Colocation réelle à un seul bail 49

Colocation à plusieurs baux. 49

Bail meublé pour plusieurs personnes. 50

Les risques de la colocation. 60

3        La fixation du loyer 63

III - Choix du locataire. 64

1.  La fiche de renseignements sur le locataire. 66

2.  La caution ou garant 68

a.  Le garant personne physique. 68

b.  Le garant personne morale. 71

3        Assurances et garanties de loyer 72

–IV  La gestion locative. 74

1.  La gestion administrative. 74

a.   L’état des lieux. 75

-        b ) L’entretien dévolu au locataire. 78

-        c) Le reçu. 80

2.  La gestion financière. 81

–a.  La prévision du chiffre d’affaires et la trésorerie. 82

-        Tableau de prévision de trésorerie. 85

-        b) Charges récupérables. 86

3. L’assurance. 90

4. Les travaux. 91

5.  La fiscalité. 92

a. Locations nues. 94

b.  Locations meublées. 95

c. Dispositifs Pinel et compagnie. 96

d.  Les diverses aides pour les locataires. 97

6. De l’honnêteté. 98

V Les aides que vous pourriez solliciter 101

1        Les conseils juridiques, gratuits ou non. 101

2        Les centres des impôts. 101

3          les notaires. 103

4        Les diagnostiqueurs. 104

VI - Votre locataire ne paye pas : que faire ?. 105

1. Procédure judiciaire contre les loyers impayés. 106

a. Le long calvaire du bailleur. 106

2       le droit légitime d’avoir un toit 111

3        Deux exemples (de demandes) d’expulsion. 112

Une location transformée en lieu de trafic de drogue. 113

Un autre trafic de drogue, et une expulsion qui traîne. 113

3. - La poursuite en justice. 113

a.      La police. 114

b.      Les huissiers. 116

c.       Les tribunaux de justice. 116

d.           Les avocats  119