Location meublée non professionnelle : les erreurs à éviter

Location meublée non professionnelle

18,50 €

ISBN : 9782818810811

Auteurs: Denlin Nicolas
15,5 cm x 22
156 pages

Trouver un bien

Première étape du parcours d’un investisseur, c’est ici que la plupart abandonnent. En effet, comment savoir si un bien est rentable ? Comment être certain qu’un immeuble ne fait pas l’objet de vices cachés ? Comment éviter les mauvaises surprises de fonctionnement de la copropriété et les dépenses imprévues ? Même si le risque zéro n’existe pas, cette partie donne des outils pour le réduire au maximum.

Officialiser l’achat

Maintenant que j’ai trouvé un bien qui m’intéresse particulièrement, je vais entrer dans un dialogue avec le vendeur. Ce dialogue est réglementé et avant que le bien m’appartienne définitivement, je vais devoir passer par plusieurs étapes, accompagné par l’agent immobilier éventuellement, mais surtout par le notaire. Cette partie détaille ces étapes : l’offre d’achat, l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique.

Obtenir un prêt

Bien que chaque étape soit importante, l’obtention d’un prêt bancaire est la clé de voûte de l’investissement immobilier. À moins d’avoir les moyens d’apporter la totalité des fonds, tout mon projet repose sur un « oui » de la banque. C’est la raison pour laquelle, même si j’associe un courtier à mon projet, il est indispensable de maîtriser le langage bancaire dans le domaine du prêt immobilier, de savoir négocier avec le banquier, et surtout de lui présenter un excellent dossier pour l’inciter à me prêter de l’argent. C’est l’objet de cette troisième partie.

Préparer le bien

Une fois que le bien m’appartient, je peux le mettre en valeur et le préparer à accueillir des locataires. Le but est alors de trouver le bon compromis entre l’économie à outrance et les dépenses superflues. En effet, rogner le budget travaux outre mesure conduirait à louer un bien ordinaire, voire dégradé, et donc le louer au prix du marché dans le meilleur des cas. Mais, à l’inverse, je ne dois en aucun cas me faire plaisir en choisissant les matériaux et les meubles qui me plaisent le plus. L’objectif reste avant tout la rentabilité.

Louer le bien

C’est de la réussite de cette étape que dépend la tranquillité du propriétaire-bailleur. C’est elle qui fait basculer le curseur entre l’envie de poursuivre ses investissements et celle de tout abandonner. La location est un moment agréable car après beaucoup d’efforts, je commence à encaisser les premiers loyers. Mais si je ne choisis pas le bon locataire, ma gestion locative se transforme rapidement en enfer. Il ne faut pas s’en effrayer, les soucis majeurs restent rares et, surtout, il y a des moyens de s’en prémunir.

Anticiper la fiscalité

Il n’y a pas d’investissement rentable sans prise en compte des impôts. La location meublée non professionnelle est une véritable opportunité fiscale. Mais la fiscalité est un domaine extrêmement complexe, et pour bénéficier de certains avantages sans jamais sortir du cadre légal, il est essentiel de faire appel à un cabinet comptable. Afin de vous permettre de choisir la personne la plus compétente, de comprendre son langage et de lui montrer que vous maîtrisez le sujet, je propose dans cette dernière partie de vulgariser certaines notions.

 

Table des matières

Introduction
Le livre en un coup d’œil

ÉTAPE 1 : TROUVER UN BIEN (L’AGENT IMMOBILIER)
A. Où chercher ?

1. Les agences immobilières
2. De particuliers à particuliers
3. D’autres moyens
B. Comment trouver un bien interressant ?
C. Comment trouver un investissement rentable ?
D. Comment calculer la rentabilité d’un bien ?
1. Rentabilité brute
2. Rentabilité nette
3. Rentabilité nette après impôts
E. Comment négocier ?
1. Première visite
2. Deuxième visite
F. Quels documents exiger pour avoir une vision la plus exhaustive possible du bien ?
1. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
2. Le règlement de copropriété
3. Les charges, dépenses prévues et fonds de travaux


ÉTAPE 2 : OFFICIALISER L’ACHAT (LE NOTAIRE)
A. Comment faire une offre d’achat ?

B. La signature de l’avant-contrat
1. La Promesse Unilatérale de Vente (PUV)
2. Le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique »)
3. Quelles sont les conditions suspensives à faire figurer dans l’avant-contrat ?
C. La signature de l’acte authentique
1. Comment se passe la signature ?
2. Qu’aurai-je à payer le jour de la signature ?
3. La finalisation
D. Comment réduire les frais d’acquisition ?

ÉTAPE 3 : OBTENIR UN PRÊT (LE BANQUIER et LE COURTIER)
A. Comment est construit un prêt immobilier ?
1. Le capital
2. Les intérêts
3. L’assurance de crédit
4. La garantie
B. Qu’est-ce qu’un différé de credit ?
C. Puis-je faire un remboursement anticipé ?
D. Qu’est ce qu’un prêt in fine ?
E. À quelle banque m’adresser ?
1. Les banques nationales
2. Les banques régionales
F. Comment négocier un prêt immobilier ?
1. Présenter un bon dossier
2. Présenter un bon projet
3. Que puis-je négocier avec la banque ?
4. Les avantages du courtier dans la recherche d’un prêt
G. Comment renégocier un prêt ?
1. Le rachat de prêt
2. La renégociation d’un prêt
H. Comment faire un transfert de credit ?
I. Comment accepter une offre de prêt ?

ÉTAPE 4 : PRÉPARER L’APPARTEMENT (L’ENTREPRENEUR)
A. Pourquoi faire des travaux ?

B. Quels sont les travaux a réaliser ?
1. Lutter contre l’humidité
2. Mettre les installations électriques aux normes
3. S’assurer de la pérennité des installations de chauffage
4. Optimiser la lumière
5. Les sols
6. Les murs
7. Les fenêtres
8. Les plafonds
C. Comment choisir son entrepreneur ?
1. Visite avec entrepreneur et agent immobilier
2. Faire jouer la concurrence

3. Piège à éviter
D. Comment doit être equipé l’appartement en LMNP ?
E. Comment choisir son mobilier ?
1. Généralités
2. Cuisine
3. Salle de bains
4. Chambres
5. Séjour / salle à manger

ETAPE 5 : LOUER LE BIEN
A. Comment optimiser le loyer ?

B. Comment trouver un bon locataire ?
C. La garantie visale
D. Quelles sont les etapes de la mise en location ?
1. La visite
2. La préparation du bail
3. La signature, l’état des lieux, l’inventaire, la remise des clés
4. La finalisation
E. Les aides au logement des locataires
1. Les différentes allocations
2. En quoi ces aides me concernent ?
F. Comment gérer mon locataire ?
1. Se prémunir du risque de loyers impayés
2. Anticiper un maximum de questions et requêtes
G. La colocation
1. Deux types de baux
Le bail individuel
Le bail collectif (ou commun)
2. Les écueils de la colocation

H. La sortie du locataire
1. L’état des lieux de sortie
2. La caution

ETAPE 6 : ANTICIPER LA FISCALITÉ (LE COMPTABLE)
A. Quels impôts devrai-je payer ?

1. L’impôt sur le revenu
2. Les prélèvements sociaux
3. La taxe foncière
4. La taxe d’habitation
5. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
B. Comment déclarer mes revenus au fisc ?
1. Le régime micro-BIC (ou au forfait)
2. Le régime du réel
C. Que déduire de mes impôts au régime réel ?
1. Les charges
2. Les amortissements
3. Charges ou amortissements ?
D. Comment gérer ma comptabilité au réel ?
1. Préparer le terrain
2. Choisir un comptable
3. Dialoguer avec le comptable

Conclusion

La presse en parle